Problemas al Querer Vender o Comprar un Inmueble No Regularizado

La regularización (escrituración y registro) brinda:

• Seguridad jurídica: respaldo ante terceros y autoridades.
• Acceso a créditos hipotecarios y garantizados.
• Valor real de mercado: inmuebles en regla se venden a precio justo.
• Tranquilidad futura: elimina riesgos de disputas, embargos y juicios de sucesión.

Pros:

• Empodera al propietario con pleno dominio de su patrimonio.
  A considerar:
• Pago de derechos, impuestos y honorarios notariales (1.5–3 % del valor).

1. Investigación Legal: Revisar escrituras, certificado de no gravamen y estado registral en el Registro Público de la Propiedad.
2. Contratación de Profesionales:
   • Notario y abogado inmobiliario.
3. Obtención de Documentos:
   • Escritura original, constancias de pago predial, plano topográfico, planos de proyecto ejecutivo, memorias, manuales y cédula catastral.
4. Escrituración y Registro:
   • Firmar escritura pública ante notario.
   • Inscribir en Registro Público y actualizar catastral.
5. Pago de Impuestos y Derechos:

• ISAI, derechos de notaría y de registro.

Pros:

• Proceso metódico que corrige irregularidades y previene sanciones.
  A considerar:
• Trámites pueden tardar semanas o meses y requerir cotejos de múltiples dependencias.

• Problemas Legales: imposibilidad de vender legalmente o ejecutar garantías; clausuras municipales, Despojo.
• Dificultades Financieras: rechazo de crédito hipotecario; mayor tasa de interés por percepción de riesgo.
• Menor Plusvalía: minusvalía de hasta 30 % frente a inmuebles en regla de la misma zona.
• Riesgos de Litigios: juicios de desalojo, sucesión intestada, disputas familiares o de terceros.

• Compradores: desconfianza, ante posible vicios ocultos, cargas o gravámenes no revelados.
• Vendedores: ofertas bajas, negociaciones interminables y clientes que se retiran; inmuebles estancados en el mercado.

Ejemplo: En Tijuana, más del 50 % de su suelo urbano quedó estancado en venta por falta de escrituración, frenando la transacción en hasta 15 meses.

• Autoconstrucción: falta de planos topográficos y permisos lleva a edificaciones fuera de norma, imposibles de regularizar.
• Sin Proyecto Ejecutivo: edificaciones con modificaciones no registradas generan discrepancias en metros, linderos y calidad de obra (complicando ventas).
• Sin Arquitecto: incumplimiento del reglamento de construcciones; riesgos estructurales y denegación de licencias (muy difícil de regularizar).

Pros de regularizar en estos casos:

• Pone al día la documentación y procesos, facilitando legalización.
  A considerar:
• Puede requerir obras adicionales (como corrección de cimentaciones, muros y estructura en general. Así como estudios para saber estado actual y el correcto proceder en el caso particular) para cumplir normas constructivas y de zonificación (para que el inmueble non represente un peligro para los habitantes. El hecho de que se mantenga en pie el inmueble o lleve así muchos años, no garantiza seguridad ni estabilidad ya que con cada siniestro como puede ser terremoto o inundación los materiales pierden fuerza e integridad).

– Nota: Tuvimos un caso con unos clientes que por comprar sin revisar previamente ni solicitar proyecto ejecutivo ni memorias y querer ejecutar una remodelación lo más rápido posible, Al retirar acabados y realizar proceso de modificación de espacios, nos percatamos que la obra era de autoconstrucción e incumplía con normas básicas y normativas de todo tipo. El proyecto solo quedó en papel ya que la seguridad estructural de ese inmueble estaba en latente riesgo desde su creación y la única opción ahí fue demoler todo el inmueble. el valor pagado por ese inmueble se perdió ya que el único valor real era el del terreno que si estaba en regla.

6. Beneficios de Regularizar un Inmueble:

• Transparencia en la Transacción: comprador y vendedor confidentes en la legalidad.
• Acceso a Programas Sociales y Subsidios: INFONAVIT, FOVISSSTE y programas estatales exigen regularización.
• Mejor Planeación Urbana: inmuebles en regla mejoran servicios públicos y valor de la comunidad.
• Protección Patrimonial: herencias y cesión de derechos sin disputas.

7. Herramientas y Estrategias Prácticas:

• Checklist Digital: Notion, Trello o Excel con pasos: revisión de títulos, pagos, planos (proyecto ejecutivo, memorias, manuales) y registros.
• Consultas en Línea: portales del Registro Público y Catastro municipal.
• Asesoría Multidisciplinaria: equipo de notario, abogado y arquitecto (para resolver vicios constructivos o faltantes en información y datos técnicos).

• Regularización: Escrituración y registro de un inmueble.
• Escritura Pública: Documento notarial que transfiere propiedad.
• ISAI: Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.
• Registro Público de la Propiedad: Institución que inscribe derechos reales.
• Certificado de No Gravamen: Acredita ausencia de hipotecas o embargos.
• Proyecto Ejecutivo: Conjunto de planos y especificaciones constructivas.
• Autoconstrucción: Edificación sin supervisión profesional.
• Plusvalía: Incremento del valor de un inmueble con el tiempo.

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